Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa

I requisiti per fruire dei benefici
L'acquisto delle pertinenze
Casi particolari
Quando si perdono le agevolazioni "prima casa"

Quando si acquista la "prima casa" si puo' godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Acquisto da privato non soggetto ad Iva
In particolare, se la parte che cede la casa e' un privato non soggetto ad Iva, l'agevolazione consiste nella possibilita' di versare:
- l'imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
- le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell'1%.

Acquisto da imprese
Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovra' tener conto delle recenti modalita' di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).

A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della "prima casa" in cui la parte venditrice e' un'impresa, l'acquirente e' chiamato a versare le seguenti imposte:
- Iva al 4%, piu' le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione e' effettuata da impresa "costruttrice" (o da impresa che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
- imposta di registro con aliquota del 3%, piu' imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione e' effettuata da impresa "non costruttrice", oppure quando il venditore e' un'impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori.

Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la "prima casa", l'aliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l'imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

Per usufruire delle agevolazioni "prima casa" non e' necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.

Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della "prima casa" sono riconosciute in sede di registrazione dell'atto.Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l'acquisto della proprieta', ma anche quando l'atto comporta l'acquisto della nuda proprieta', del diritto d'abitazione, uso e usufrutto.

ACQUISTO DELLA "PRIMA CASA": LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE

Acquisto da privato	registro	3%
	ipotecaria	168 euro
	catastale	168 euro

Acquisto da "impresa costruttrice" (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori	iva	4%
	registro	168 euro
	ipotecaria	168 euro
	catastale	168 euro

Acquisto da impresa "non costruttrice" Acquisto da impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall'ultimazione dei lavori	iva	esente
	registro	3%
	ipotecaria	168 euro
	catastale	168 euro

I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni e' che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non "di lusso". Per verificare se un immobile e' considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un'abitazione considerata non "di lusso", i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

a) l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attivita' principale.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e' richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

b) l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprieta', usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;

c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta', su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

In presenza dei requisiti sopra elencati l'agevolazione "prima casa" spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l'impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell'acquirente che non risiede nel Comune dove e' situato l'immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto.

Se, per errore, nell'atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, e' possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalita' giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

QUADRO RIASSUNTIVO DEI REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

TIPO DI IMMOBILE E SUO UTILIZZO		CASA DI ABITAZIONE NON CONSIDERATA "DI LUSSO"
		NON E' RILEVANTE LA CATEGORIA CATASTALE
		NON E' NECESSARIO CHE LA CASA SIA UTILIZZATA COME ABITAZIONE PRINCIPALE
RESIDENZA DELL'ACQUIRENTE		NEL COMUNE IN CUI SI TROVA L'MMOBILE
		L'IMMOBILE PUO' TROVARSI ANCHE NEL COMUNE IN CUI SI HA L'ATTIVITA' PRINCIPALE
		NON E' UN REQUISITO RICHIESTO AL PERSONALE DELLE FORZE ARMATE E DI POLIZIA
		SE RICHIESTO, IL TRASFERIMENTO DELLA RESIDENZA VA FATTO ENTRO 18 MESI DALLA STIPULA DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA
TITOLARITA' DI ALTRE PROPRIETA'		NON E' POSSIBILE AVERE ALTRA ABITAZIONE NEL COMUNE IN CUI SI TROVA L'IMMOBILE CHE SI ACQUISTA
		NON E' POSSIBILE AVERE ALTRA ABITAZIONE GIa' ACQUISTATA CON AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"
ATTESTAZIONE DEI REQUISITI		VA FATTA CON APPOSITA DICHIARAZIONE DA INSERIRE NELL'ATTO DI ACQUISTO

L'ACQUISTO DELLE PERTINENZE

Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantina o soffitta);
- C/6 (garage o box auto);
- C/7 (tettoia o posto auto).

Le unita' immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimita' dell'abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

CASI PARTICOLARI

Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione "prima casa" (in quanto, ad esempio, l'altro ha gia' fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioe' limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti
richiesti.

Titolari di nuda proprieta' su altra abitazione
L'agevolazione "prima casa" e' riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprieta' su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

Il beneficio spetta pero' solo se la nuda proprieta' sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.

Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Si puo' fruire dell'agevolazione "prima casa", in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si e' gia' proprietari di una parte.

Sulla stessa casa di abitazione l'agevolazione spetta anche nei seguenti casi: - quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprieta' dell'immobile; - quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione.

Acquisto di abitazione contigua
L'agevolazione "prima casa" spetta anche nelle seguenti due ipotesi:
- quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unita' abitativa, purche' l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
- quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione gia' acquistata fruendo dei benefici "prima casa" (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si puo' beneficiare dell'agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Cittadino italiano non residente
Chi e' emigrato all'estero puo' acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come "prima casa". Non e' necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui e' situato l'immobile acquistato.

Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l'agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l'acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"

L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:
- le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove e' situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
- vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si veda capitolo 3).

Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonche' l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

L'accertamento dell'ufficio
L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emettera' avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell'agevolazione.

Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa e' diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

Un caso diverso e', invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato e poi non si trasferisce. In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non e' falsa sin dall'origine, il termine di decadenza di 3 anni non puo' ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell'atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell'agevolazione puo' essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI "PRIMA CASA"

MOTIVI CHE DETERMINANO LA PERDITA DELL'AGEVOLAZIONE		false dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
		mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
		trasferimento prima di 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni (se entro un anno non se ne acquista un altro)
CONSEGUENZE DERIVANTI DALLA PERDITA DELL'AGEVOLAZIONE		pagamento delle imposte in misura ordinaria
		pagamento di una sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
		pagamento degli interessi di mora