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Sintesi del Manuale operativo della banca dati OMI

Sono fornite, in forma sintetica, le principali informazioni sulle metodologie e i processi alla base del monitoraggio delle quotazioni immobiliari.

Indice

Tipologie immobiliari presenti nella banca dati delle quotazioni

Destinazione residenzialeDestinazione terziariaDestinazione produttivaDestinazione commercialeParcheggi
ville / villini ufficicapannoni tipicinegoziposto auto coperto
abitazione signorileuffici strutturaticapannoni industrialicentri commercialiposto auto scoperto
abitazione civile  laboratori box
abitazione economica  magazzini autorimesse
abitazioni tipiche dei luoghi     

Le zone omogenee OMI, le microzone catastali e la rappresentazione per fasce

L'ipotesi di base dell'OMI è che il fattore posizionale sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto che al fine di ridurre la variabilità campionaria è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimano livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, ecc.).
Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. E' stato stabilito che il massimo scostamento dell'intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di regola essere superiore ad 1,5.
Le quotazioni individuano un intervallo di valori minimo e massimo con riferimento ad unità immobiliari ordinarie aventi una data destinazione d'uso (residenziale, ufficio, negozio, ecc), site in una data zona omogenea. I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e pertanto vengono esclusi quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.

Al fine della tassellazione di tutto il territorio comunale, possono essere definite zone omogenee per le quali non sono rilevate quotazioni in quanto prive o quasi di unità immobiliari o nelle quali non risulta significativa la dinamicità del mercato immobiliare.

Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale . Le microzone catastali rappresentano gli ambiti territoriali istituzionalmente rilevanti ai fini della revisione degli estimi catastali e sono state deliberate dai comuni ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, n. 138. La scelta di univocità tra zona OMI e microzona catastale è dipesa dall'opportunità di mantenere un sistema di riferimento dell'Osservatorio coerente con quello catastale.

Al fine di avere un quadro uniforme del mercato immobiliare sull'intero territorio nazionale, le zone OMI, infine, sono state raggruppate in fasce , le quali individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune e rispecchiano, in generale, una collocazione urbanistica consolidata (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Rurale ).

Tipologia prevalente

La tipologia prevalente consente di caratterizzare, ciascuna zona omogenea OMI, in base alla specie immobiliare più diffusa tra quelle presenti nel mercato locale. Nella zona omogenea OMI possono essere valorizzate anche altre tipologie rappresentative del mercato.

Stato conservativo prevalente

Lo stato conservativo (tra ottimo, normale e scadente) nel quale può trovarsi più frequentemente un'unità immobiliare residenziale all'interno di una zona OMI.

La misura delle consistenze

La superficie commerciale si determina misurando al lordo le murature interne ed esterne perimetrali (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare).

I muri interni e quelli perimetrali esterni, che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di cm. 50, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25. La superficie viene arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso. Alla superficie, determinata nel modo suddetto, vanno aggiunte le superfici delle pertinenze esclusive, opportunamente omogeneizzate, ottenendo così la superficie commerciale virtuale complessiva.

A tal fine si seguono le indicazioni in materia definite dal Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, n. 138, a cui si rinvia per il dettaglio.

Il processo di rilevazione

La rilevazione è differenziata in due modalità operative in dipendenza della vivacità del mercato immobiliare:

Rilevazione diretta mediante schede standardizzate nel caso in cui la quantità di compravendite verificatesi nel semestre consenta l'acquisizione di un campione numericamente elaborabile.

Rilevazione indiretta mediante metodologie di comparazione e valutazione proprie dell'estimo e sulla base dell'expertise degli uffici che operano in capo tecnico estimale, nel caso in cui il mercato risulti non sufficiente alla costituzione di un campione significativo.

I campioni oggetto di rilevazione

Le fasi di rilevazione del campione sono:

1^ fase: Pianificazione della rilevazione

Il processo di rilevazione diretta si avvia pianificando per ciascun anno l'ammontare di osservazioni da raccogliere; l'oggetto dell'indagine campionaria è l'universo delle compravendite di unità immobiliari prevalentemente a destinazione residenziale che si realizzano in un semestre.

L'analisi dell'universo delle compravendite è effettuato tramite opportune indagini sugli archivi delle Conservatorie dei Registri Immobiliari gestite dall'Agenzia del Territorio.

In questa fase di pianificazione generale interessa in particolare rilevare la distribuzione sul territorio nazionale dei volumi delle compravendite.

L'analisi della distribuzione territoriale dei volumi di scambio viene effettuata sulla base del parametro NTN (Numero di transazioni normalizzate, vale a dire sommando le effettive quote di proprietà compravendute) e di elaborazioni effettuate sui database delle Conservatorie. Tali elaborazioni restituiscono il numero delle compravendite avvenute nel semestre, differenziato per destinazione edilizia per livello provinciale e comunale.


A livello provinciale sono individuate 4 classi di province sulla base della dimensione dei volumi di compravendita (NTN). Ad ognuna delle classi è stata attribuita una percentuale di numerosità del campione da rilevare affinché la rilevazione campionaria sia significativa.

Classe NTN provinciale Percentuale di campione da rilevare
NTN<2.00013%-17%
2.000< NTN <5.0009%-13%
5.000< NTN <10.0005%-9%
NTN >5.0003%-5%

Questa classificazione permette di ottenere una corretta programmazione della rilevazione sull'intero territorio nazionale in funzione dell'effettivo numero di compravendite avvenuto.

A livello comunale sulla base della dimensione dei volumi di compravendita (NTN), sono selezionati quei comuni su cui è possibile ottenere un campione elaborabile. La selezione è effettuata tenendo conto di due limiti di soglia: la quantità di campione effettivamente catturabile, la minima quantità di compravendita necessaria alla costituzione di un campione sufficiente per l'elaborazione. Tenendo conto che:

  • " la quantità di campione effettivamente catturabile è stimata pari al 20% circa e dipende da più fattori tra cui la disponibilità delle fonti, la disponibilità di risorse, etc.
  • " la minima quantità di campione necessaria per l'elaborazione dipende dalla metodologia di statistica adottata dall'Osservatorio ed pari ad almeno 5 rilevazioni al semestre (n. 10 schede in un anno). Al di sotto di tale minimo si ritiene che il risultato dell'elaborazione, espresso con un intervallo di valori medi min-max, abbia uno scarso grado di attendibilità.

Stante i limiti di soglia sopra descritti, si riesce ad indagare con metodologia di Rilevazione Diretta circa 1200 grandi comuni, in cui si realizza il 65% del mercato nazionale di unità immobiliari residenziali. Per i comuni aventi un numero di compravendite al di sotto di tale soglia si procede alla attribuzione di valore attraverso la Metodologia Indiretta .

Sulla base della programmazione generale degli obiettivi di rilevazione di cui sopra l'Ufficio Provinciale ne effettua la pianificazione di dettaglio tramite apposito "Piano Operativo di Rilevazione". Il piano articola per i comuni interessati la programmazione della rilevazione attraverso l'individuazione delle zone OMI nelle quali raccogliere le informazioni e delle tipologie edilizie a cui riferire l'indagine puntuale. L'ufficio attua la programmazione di dettaglio avvalendosi della conoscenza del mercato immobiliare locale, per zona e per tipologia e tenendo conto delle proprie disponibilità di risorse (umane, economiche, strumentali).

2^ fase: Rilevazione tramite schede e costituzione del campione.

La rilevazione mediante schede standardizzate è effettuata dal personale dell'ufficio periferico anche avvalendosi dell'ausilio delle componenti professionali che operano nel settore e con le quali sono stati sottoscritti appositi protocolli di collaborazione. Al termine di tale rilevazione è costituito un campione su base cartacea di schede di rilevazione per unità immobiliare.

3^ fase Costituzione del database informatico delle schede.

L'agenzia è dotata di procedure informatizzate che permettono non solo l'acquisizione del campione su database informatici, ma la pre-elaborazione dello stesso al fine di scartare quelle schede che risultano incomplete od anomale rispetto allo stato ordinario dei valori di compravendita. Al termine di tale fase è costituito l'archivio informatizzato delle schede di rilevazione, su cui è possibile effettuare le successive elaborazioni statistiche

Le schede di rilevazione


Il nuovo ruolo assegnato all'Osservatorio, la sua apertura all'esterno e l'incremento della domanda di trasparenza del mercato immobiliare, hanno condotto a delineare un sistema standardizzato di rilevazione, mediante la predisposizione di apposite schede contenenti informazioni anche di dettaglio. Ciò ha richiesto l'impianto di una nuova architettura del sistema informativo e delle correlate procedure informatiche.

La rilevazione con schede (per le tipologie edilizie - Abitazioni , Parcheggi , Uffici , Negozi , Capannoni ) è effettuata nei comuni e nelle zone in cui vi è presenza di dinamica di mercato. Il numero di schede da rilevare deve essere distribuito, avvalendosi della conoscenza del mercato immobiliare locale, per zona e per tipologia.

Per giungere alle quotazioni si parte dalla rilevazione diretta, effettuata con opportune schede , nei comuni e nelle zone in cui si registra dinamica di mercato. Le schede sono suddivise in varie parti e riguardano:


  • la tipologia dell'immobile o dell'unità immobiliare
  • le fonte della rilevazione
  • la identificazione dell'immobile rilevato
  • la destinazione prevalente di zona
  • le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l'unità immobiliare
  • le caratteristiche intrinseche del fabbricato
  • le caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare
  • la consistenza dell'unità immobiliare
  • la consistenza delle pertinenze
  • la consistenza totale dell'unità immobiliare e delle pertinenze (ragguagliate)
  • il prezzo / valore

Ogni semestre sono rilevate oltre 35.000 schede per la destinazione residenziale in 1200 comuni e oltre 3000 schede per le tipologie non residenziali.

Le fonti di rilevazione

Le fonti di rilevazione per le indagini sono: le agenzie immobiliari, stime interne dell'Agenzia, aste, atti di compravendita (comma 497 legge finanziaria 2006), tribunali, ecc. I valori rilevati sono riferiti al metro quadrato di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta), rispettivamente per il mercato delle compravendite e delle locazioni Al fine di valorizzare e rendere trasparente l'apporto delle agenzie immobiliari, sono stati siglati specifici Rapporti di collaborazione con le principali associazioni di categoria

Fonti schede rilevazione 2007 grafico torta

Il processo di elaborazione

La dimensione del numero di osservazione minimo per zona (cinque) è possibile in quanto si è scelto di operare con un procedimento di elaborazione statistica basato sulla stima dell'intervallo di confidenza della funzione t di Student . E' stata prodotta una specifica funzione di elaborazione che, sulla base dei dati delle schede di rilevazione, fornisce l'intervallo entro cui più probabilmente si colloca il valor medio dell'universo di riferimento. Ovviamente l'ampiezza dell'intervallo, e dunque la sua significatività dipendono in particolare dal grado di eterogeneità dell'universo di riferimento e dalla numerosità del campione.

Il processo di elaborazione statistica è dunque costituito dalle seguenti attività:

  • rilevazione dei dati e definizione del campione elaborabile
  • definizione delle aliquote di abbattimento delle offerte
  • elaborazione automatica
  • elaborazione su campionatura
  • analisi dei risultati (strumenti di analisi del campione )

L'intervallo di confidenza elaborato rappresenta comunque uno stato informativo che l'apposita Commissione validazione può assumere o modificare per definire l'intervallo delle quotazioni, in funzione di eventuali ulteriori informazioni, nonché del parere espresso dal Comitato consultivo misto.

Per i comuni che non sono oggetto della rilevazione diretta, la determinazione delle quotazioni è basata sui criteri di comparazione nel tempo e nello spazio, sulle informazioni ottenute dalla rete delle fonti sopra indicata, su ogni altra informazione ritenuta utile. Si tratta di una rilevazione indiretta e /o comparativa basata sulla expertise dei tecnici degli Uffici Provinciali del Territorio.

Il processo di validazione e pubblicazione dei dati

Elaborati i dati, essi sono valutati dall'Ufficio che, una volta sentiti i pareri nel Comitato consultivo misto , convoca la Commissione di validazione avente la responsabilità di accertare la correttezza dei processi seguiti, l'attendibilità dei risultati e quindi di decidere le quotazioni da considerare valide. Le singole quotazioni sono così validate in banca dati.

Le quotazioni subiscono un successivo controllo di coerenza a livello centrale con la possibilità di richieste di chiarimenti ed eventualmente di rettifica dei dati validati da parte dell'Ufficio.

I dati sono normalmente pubblicati sul sito alla pagina delle quotazioni alle seguenti date:

15 marzo le quotazioni del 2° semestre dell'anno precedente a quello in corso
15 ottobre le quotazioni del 1° semestre dell'anno in corso

Il Comitato Consultivo Misto ed i suoi componenti

Il Comitato Consultivo misto ha sede presso ciascun Ufficio Provinciale del Territorio. Ha funzione informativo-consultiva sui valori degli immobili che verranno validati semestralmente dagli Uffici Provinciali ed esprime pareri inerenti il mercato immobiliare.
Costituisce il luogo di confronto tra gli operatori tecnico-economici del mercato immobiliare, in merito all'andamento ed alle quotazioni immobiliari. Partecipano ai lavori la FIAIP, FIMAA, gli Ordini degli Ingegneri, l'Associazione Italiana Consulenti Immobiliari e le maggiori rappresentanze degli Organismi locali e del mercato immobiliare, che garantiscano la più ampia trasparenza ed attendibilità nelle stesse informazioni.

Commissione di Validazione

Gli elementi economici che costituiscono la Banca dati dell'Osservatorio Immobiliare vengono approvati, con cadenza semestrale, dalla Commissione interna di validazione appositamente istituita presso ciascun Ufficio periferico. La commissione di validazione, presieduta dal dirigente dell'Ufficio Provinciale del Territorio, è composta dal responsabile della struttura tecnico estimale, dal referente provinciale dell'Osservatorio e da tecnici particolarmente esperti che operano in ambito estimale.

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