Ristrutturazioni edilizie - Che cos'è

Ultimo aggiornamento: 2 aprile 2024

L’agevolazione fiscale sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi - TUIR).

Consiste in una detrazione dall’IRPEF, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Tuttavia, per quelle sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, il beneficio è elevato al 50% e il limite massimo di spesa è innalzato a 96.000 euro per unità immobiliare.

La stessa detrazione è prevista anche per chi acquista immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati. Spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile.

Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve calcolare la detrazione su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, comprensivo di Iva.

Alternative alla detrazione: sconto in fattura o cessione del credito

Se la normativa in vigore ancora lo consente (articolo 121 del Dl 34/2020; Dl 11/2023), i beneficiari della detrazione possono optare, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione:

  • per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi (cosiddetto “sconto in fattura”) e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta
  • per la cessione di un credito d’imposta ad altri soggetti corrispondente alla detrazione spettante.

Sono possibili tre ulteriori cessioni del credito, esclusivamente però se effettuate a favore di:

  • banche e intermediari finanziari iscritti all’albo
  • società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo
  • imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia.

Banche e società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo possono sempre effettuare la cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (cioè, diversi dalle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta), che hanno stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa o con la capogruppo; al cessionario correntista non è consentito effettuare, a sua volta, un’ulteriore cessione.

Dal 17 febbraio 2023, data di entrata in vigore del decreto legge 11/2023, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio previsti dall’articolo 16-bis del Tuir, in linea generale, non è più possibile optare per lo “sconto in fattura” o per la cessione del credito d’imposta.

Tuttavia, il divieto non si applica alle spese agevolabili con il “superbonus” (articolo 119, Dl 34/2020) se, prima dell’entrata in vigore della norma restrittiva:

  • risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), in caso di interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni
  • risultano adottata la delibera di approvazione dei lavori e presentata la CILA, in caso di interventi effettuati dai condomìni
  • risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici.

Inoltre, è ancora possibile esercitare le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito in riferimento agli interventi non rientranti nella disciplina del “superbonus”, per i quali, sempre prima del 17 febbraio 2023, quindi entro il 16 febbraio 2023:

  • risulta presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario
  • sono già iniziati i lavori ovvero è già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori, quando non occorre un titolo abilitativo (cosiddetti interventi in edilizia libera). Se al 17 febbraio 2023 non risultano versati acconti, la data antecedente dell’avvio dei lavori o della stipula di un accordo vincolante tra le parti dev’essere attestata, sia dal cedente o committente sia dal cessionario o prestatore, tramite dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà
  • risulta presentata la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione di lavori edilizi agevolabili con il: a) bonus ristrutturazione al 50% per l’acquisto o la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali; b) bonus ristrutturazione al 50% per l’acquisto di abitazioni poste in edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile; c) sismabonus per l’acquisto di abitazioni realizzate da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, in comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico.

 

Ulteriori deroghe al divieto di opzione riguardano:

  • gli interventi sugli immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi a partire dal 1° aprile 2009, laddove sia stato dichiarato lo stato di emergenza
  • gli interventi sugli immobili danneggiati dagli eventi meteorologici avvenuti nelle Marche a partire dal 15 settembre 2022, per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza
  • gli interventi realizzati dagli IACP, dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, dalle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale
  • gli interventi volti alsuperamento e all’eliminazione di barriere architettoniche che danno diritto alla detrazione al 75%.